¿Qué es y cómo se calcula una hipoteca?
En el lenguaje común, se suelen utilizar los términos "hipoteca" y préstamo hipotecario como sinónimos. Sin embargo, no significan exactamente lo mismo. Veamos la definición de cada uno:
La hipoteca es un derecho real de garantía. En el caso de las hipotecas de bienes inmuebles, este derecho real se inscribe en el Registro de la Propiedad y tiene efectos erga omnes (frente a cualquier persona que quiera adquirir la propiedad del inmueble).
Esto significa que la obligación garantizada por la hipoteca está “anclada” al inmueble y se traspasa al que compra si no se elimina antes. Es por ello que cuando se compra una casa con una hipoteca anterior, el que nos la vende la tiene que cancelar previamente (para que la compremos libre de cargas). En la notaría, el que nos vende firma antes una escritura de cancelación de hipoteca, para a continuación firmar ambos la escritura de compra-venta de inmueble. Y el que compra firma a su vez una escritura de préstamo hipotecario.
Y llegamos así al concepto de préstamo hipotecario. Si la hipoteca es la garantía, el préstamo hipotecario es la obligación garantizada.
Un préstamo es, como concepto general, un contrato por el cual una persona (prestamista) entrega una cosa a otra (prestatario) para que se sirva de ella, obligándose el prestatario a restituir dicha cosa después de haberla utilizado. En el caso de dinero, la cosa que se presta y se devuelve es el mismo dinero.
Por tanto, un préstamo hipotecario es un préstamo de dinero que hace una entidad financiera (si bien podría ser un particular) a un particular o empresa (el prestatario), a cambio de unos intereses determinados y con un vencimiento cierto, cuya garantía de devolución es una hipoteca sobre un bien inmueble.
En esencia, el préstamo hipotecario es la deuda y la hipoteca la garantía de que devolveremos ésta al banco. Si no pagamos adecuadamente, el banco prestamista puede instar la ejecución forzosa del bien inmueble, la venta en subasta de la casa.
Del dinero que se nos ha prestado mediante un préstamo hipotecario se responde con todo nuestro patrimonio presente y futuro (y el de los posibles avalistas), no sólo con el inmueble puesto como garantía hipotecaria. Por defecto, en España no opera la dación en pago.
Tengamos claro en cada momento si se refieren a la garantía o a la deuda hipotecaria, cuando escriben el término "hipoteca" en algún texto.
Aquí tienes 2 simuladores, para que puedas hacer tus cálculos:
